VASTGOED KOPEN MET VENNOOTSCHAP. IS DIT EEN SLIMME KEUZE?

Investeren in vastgoed met je vennootschap kan een geweldige zet zijn, zowel voor de waarde van je portfolio als voor fiscale voordelen. Maar zoals bij elke grote financiële beslissing, heeft het kopen van vastgoed via een vennootschap zijn unieke uitdagingen en aandachtspunten.

In deze blog gaan we dieper in op deze investeringsstrategie. We verkennen de voordelen en de nadelen van deze investeringsmethode.

Ben je klaar om uit te vinden of vastgoedbeleggingen via jouw vennootschap de slimme keuze zijn? Lees dan zeker verder en kom meer te weten.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is bedoeld als algemeen advies en mag niet worden beschouwd als juridisch of fiscaal advies. Wetten en regelgevingen kunnen veranderen en variëren afhankelijk van specifieke omstandigheden. Voor advies op maat en de meest actuele informatie adviseren we je contact op te nemen met een gekwalificeerde boekhouder, de bank of juridisch adviseur.

Waarom investeren in vastgoed

Investeren in vastgoed is al lang een favoriet onder beleggers, en om goede redenen. Het is een unieke categorie van investeringen die niet alleen potentiële waardestijging biedt, maar ook de mogelijkheid tot een passief inkomen.

Daarnaast biedt vastgoed een zekere mate van bescherming tegen inflatie, omdat de waarde van onroerend goed en de huurinkomsten doorgaans stijgen wanneer de kosten van levensonderhoud toenemen.

Vastgoed staat ook bekend om zijn diversificatiepotentieel, wat betekent dat het risico van je totale beleggingsportefeuille kan verminderen. Dit komt doordat de waarde van vastgoed vaak niet direct correleert met die van andere activaklassen zoals aandelen of obligaties.

Bovendien kan vastgoedbezit, vooral via een vennootschap, aanzienlijke fiscale voordelen opleveren, wat bijdraagt aan het algehele rendement van je investering.

Vastgoed kopen: overwegingen

Wanneer je besluit vastgoed te kopen, ook via een vennootschap, zijn er verschillende belangrijke factoren om te overwegen.

Ten eerste moet je rekening houden met de locatie en het type onroerend goed, aangezien deze een aanzienlijke invloed hebben op zowel de waardestijging als het potentiële huurrendement. Wanneer je vastgoed koopt met je vennootschap moet ook bewezen worden dat deze investering zal opbrengen.

De financiële gezondheid van je vennootschap speelt ook een belangrijke rol. Het waarborgen van een stabiele cashflow en voldoende kapitaal is enorm belangrijk voor het succesvol beheren van vastgoedinvesteringen. Meestal gaat een vennootschap vastgoed overwegen wanneer er liquiditeiten over zijn. Verder is ook het begrijpen van de fiscale implicaties, zoals belasting, afschrijvingen, en mogelijke belastingvoordelen niet onbelangrijk.

Voordelen van kopen met een vennootschap

Het investeren in vastgoed via een vennootschap biedt verschillende voordelen die niet over het hoofd gezien mogen worden. Hier overlopen we de belangrijkste voordelen:

  • Allereerst is er het aspect van aftrekbare kosten. Als je vennootschap eigenaar is van het vastgoed, kun je diverse kosten, zoals onderhoud, exploitatie, onroerende voorheffing, verzekering… fiscaal aftrekken. Dit verlaagt de netto bedrijfskosten aanzienlijk en verhoogt de winstmarge van het vastgoed.

  • Een ander voordeel zijn de afschrijvingen. De mogelijkheid om het onroerend goed af te schrijven over een aantal jaren helpt bij het verminderen van de belastbare inkomsten. Dit kan een aanzienlijke impact hebben op de jaarlijkse belastingaangifte van de vennootschap en draagt bij aan een efficiënter beheer van de financiële middelen. Wel belangrijk om weten is dat dit enkel geldt voor het gebouw en niet voor de grond.

  • Bovendien biedt het bezit van vastgoed in een vennootschap voordelen op het gebied van schenken en erven. Het overdragen van vastgoed als onderdeel van een schenking kan efficiënter zijn binnen een vennootschap, vaak met fiscale voordelen die niet beschikbaar zijn voor privé-eigenaars. In een vennootschap wordt vastgoed geschonken aan een vast schenkingstarief van 3%. Voor een privé-eigenaar kan dit oplopen tot 27%.

Nadelen en uitdagingen

Uiteraard zijn er naast de voordelen ook enkele nadelen verbonden aan het aankopen van onroerend goed met een vennootschap.

  • Wil je je vastgoed na verloop van tijd verkopen, dan is er de meerwaardebelasting. Dit wil zeggen dat je zal belast worden op het verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de verkoop waarde. Wanneer je ervoor kiest de woning af te schrijven, is dit het verschil tussen de waarde van de grond en de verkoopprijs. Dit verschil wordt integraal belast in de vennootschapsbelasting.

  • Een ander aandachtspunt is het privégebruik van vastgoed dat eigendom is van een vennootschap. Dit kan leiden tot fiscale complicaties en extra kosten. Onroerende goederen in een vennootschap zijn bedoeld voor professioneel gebruik. Gebruik je dit privé, dan wordt dit gezien als een voordeel van alle aard. Dit voordeel wordt in je personenbelasting belast.

  • Tot slot is vastgoed dat eigendom is van een vennootschap vaak moeilijker te verkopen vanwege de complexere juridische en fiscale structuur. Een koper moet dus de aandelen overkopen, wat vaak een probleem kan vormen bij niet professionele kopers.

Vruchtgebruik en recht van opstal

Wanneer je overweegt onroerend goed te laten financieren door je vennootschap én je wenst privé ook gebruik te maken van het vastgoed, zijn er interessante fiscale mogelijkheden zoals vruchtgebruik en recht van opstal.

Door je vennootschap te laten betalen voor de aankoop, benut je onbelast geld efficiënter dan wanneer je het eerst privé zou investeren. De keuze tussen vruchtgebruik of recht van opstal draait vaak om de toekomstige overdracht van het eigendom aan de zaakvoerder.

Met vruchtgebruik geniet je vennootschap van het gebruik van een pand terwijl iemand anders de eigenaar blijft van de blote eigendom. Meestal is dit de zaakvoerder. Na afloop wordt de privépersoon volledig eigenaar. Dit is een populaire keuze bij residentieel vastgoed met bijvoorbeeld een kantoorruimte.

Recht van opstal daarentegen, biedt je de mogelijkheid om op iemand anders grond te bouwen, met de zekerheid dat het pand na afloop weer aan jou toekomt. Hoewel beide methoden hun voordelen hebben, brengt recht van opstal soms meer fiscale risico’s met zich mee, vooral als er geen marktconforme vergoeding voor de onroerende goederen betaald wordt.

In de praktijk blijkt vruchtgebruik vaak een veiligere optie, mits correct berekend, omdat er dan geen economisch voordeel verschuift en er aan het einde geen afrekening nodig is. Houd er echter rekening mee dat de looptijd van het vruchtgebruik minimaal 15 jaar moet zijn om fiscale complicaties te vermijden.

Of toch je vastgoed privé aankopen?

Als privé-eigenaar van vastgoed, zijn er ook aantrekkelijke voordelen. Een belangrijk aspect is de meerwaardebelasting bij verkoop. Wanneer je privé vastgoed wilt verkopen wanneer je langer dan 5 jaar eigenaar bent geweest, betaal je geen meerwaardebelasting.

Een ander voordeel van privébezit is de verkoopbaarheid. Vastgoed dat in persoonlijk bezit is, is vaak makkelijker en sneller te verkopen dan vastgoed dat eigendom is van een vennootschap. Dit komt door de eenvoudigere structuur en minder juridische complicaties.

Tot slot kunnen privé-eigenaars in sommige gevallen genieten van gunstigere belastingtarieven op huurinkomsten. Als privé-eigenaar worden de werkelijke huurinkomsten in de personenbelasting belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen + 40%. Via de vennootschap wordt de belasting geheven via de vennootschapsbelasting en deze ligt betrekkelijk hoger.

Vastgoed kopen met vennootschap of privé

De keuze tussen het kopen van vastgoed via een vennootschap of als privépersoon is een belangrijk kruispunt voor veel investeerders.

Deze beslissing hangt af van meerdere factoren, waaronder fiscale overwegingen, langetermijndoelstellingen, en persoonlijke financiële omstandigheden. Aan de ene kant biedt een vennootschap unieke voordelen op het gebied van belastingen en nalatenschapsplanning, terwijl een privéaankoop meer flexibiliteit kan bieden, vooral bij de verkoop.

Wanneer je vastgoed aankoopt, is het dus belangrijk te overwegen wat jouw unieke situatie is en wat het doel is voor het vastgoed. Zal het hoofdzakelijk beroepsmatig gebruikt worden, of zal het dienen als woning?

Bekijk de verschillende mogelijkheden en wat het beste past binnen jouw situatie. Vraag advies aan de fiscus en laat je bijstaan door een professioneel team om een weloverwogen beslissing te maken.

Financiële aspecten bij het investeren in vastgoed

Het aantrekkelijke van investeren in vastgoed gaat verder dan enkel de potentiële waardestijging en huurinkomsten. Er zijn diverse financiële aspecten die een sleutelrol spelen in de algehele investeringsstrategie.

Deze omvatten de aankoopkosten, de financieringsmogelijkheden, het beheer en onderhoud van het vastgoed, en niet te vergeten de fiscale regels zoals btw en schenkingskosten. Hieronder overlopen we enkele belangrijke zaken om rekening mee te houden.

Aankoop-, financierings- en onderhoudskosten

De initiële kosten omvatten niet alleen de aankoopprijs. Vastgoed aankopen via de vennootschap of privé hebben ook bijkomende kosten zoals notariskosten en registratierechten.

Financiering is een ander onderdeel, waarbij de keuze van een hypotheek of andere leningsvormen een directe impact heeft op je rendement. Kiezen voor de juiste lening bij een goede bank kan een groot verschil maken in de loop van de jaren.

Wanneer je het vastgoed verhuurt zullen er ook onderhoudskosten zijn. Denk maar aan toestellen die stuk gaan zoals verwarmingsketels, boilers en keukentoestellen. Ook renovaties aan de gevel en het dak zijn voor de eigenaar. Het is dus belangrijk om al deze kosten in je achterhoofd te houden bij het maken van een keuze.

Conclusie

Vastgoed aanschaffen via een vennootschap kan, afhankelijk van jouw persoonlijke en zakelijke situatie, een aantrekkelijke strategie zijn. Het biedt mogelijkheden voor fiscale optimalisatie en efficiënt beheer van je vermogen. De keuze tussen privéaankoop of aankoop via een vennootschap moet weloverwogen zijn, waarbij je de fiscale voordelen, juridische structuur, en je langetermijndoelstellingen opneemt in je planning.

De fiscale voordelen van een vennootschap, zoals aftrekbare kosten en afschrijvingen, kunnen aantrekkelijk zijn, maar brengen ook complexiteit en potentiële risico’s met zich mee. Anderzijds biedt een privéaankoop vaak meer flexibiliteit en eenvoudiger beheer, hoewel dit soms gepaard gaat met minder fiscale voordelen.

Vruchtgebruik en recht van opstal zijn interessante opties als je privégebruik en zakelijk eigendom wilt combineren. Maar ook hier is het essentieel om de financiële, fiscale, en juridische implicaties grondig te onderzoeken.

Veelgestelde vragen

Het bezitten van vastgoed via een vennootschap kan verschillende voordelen bieden, zoals fiscale efficiëntie, mogelijkheden voor aftrekbare kosten, en gunstige voorwaarden voor successieplanning. Dit kan vooral voordelig zijn voor ondernemers die hun zakelijk en privévermogen willen scheiden en hun fiscale lasten willen optimaliseren.

Ja, een bedrijf kan een huis kopen. Dit wordt vaak gedaan voor zakelijke doeleinden, zoals het gebruiken van het huis als kantoorruimte, verhuur, of als een investering. Het is echter belangrijk om de fiscale en juridische implicaties van een dergelijke aankoop goed te overwegen.

Het plaatsen van vastgoed in een Besloten Vennootschap (BV) kan leiden tot fiscale voordelen, zoals de mogelijkheid om onderhouds- en exploitatiekosten af te trekken, en het potentieel om belasting te besparen op winst uit verkoop. Daarnaast kan het helpen bij het scheiden van zakelijke en persoonlijke activa, wat risicomanagement en successieplanning kan verbeteren.

Ja, een BV kan zeker een huis kopen. Dit kan een strategische zet zijn voor vermogensbeheer of bedrijfsdoeleinden. Net als bij individuele kopers, moet een BV rekening houden met financieringsmogelijkheden, belastingimplicaties en de doelstellingen van de investering bij het nemen van deze beslissing.

Roerende voorheffing is een belasting in België die wordt geheven op een inkomen uit roerende goederen en kapitalen, zoals dividenden, interesten en royalty’s. Het is in principe een vorm van bronbelasting, wat betekent dat deze belasting wordt ingehouden aan de bron van het inkomen. Dit houdt in dat de belasting wordt ingehouden en afgedragen door de instelling of het bedrijf dat de inkomsten uitkeert, voordat het geld de ontvanger bereikt.


Posted at 25 Mar 2024h
by Laurent Bruggeman

    Ontdek de potentiële opbrengsten van je vakantiewoning
    via onderstaand formulier